Leticia Acuña Medina

El valor de los inmuebles, no se rigen por la oferta y la demanda, sino por lo que determinan los peritos valuadores; la gente no puede vender barato, ante alguna emergencia económica, hacerlo dispararía el costo fiscal de las escrituras; en estos casos, Hacienda es la que gana.
El notario público Arturo Orenday González, explicó que en una operación, se paga impuesto local y federal; se refirió al ISABI que es el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles que cobra el municipio a una tasa del 2%, y el ISR al fisco, pero esta contribución se eleva cuando se deja un precio inferior al avalúo y sobre esa diferencia Hacienda aplica un impuesto del 20 %.
Señaló que los valuadores aplican criterios diferentes, hay los peritos careros y los barateros, por lo que hay que elegir bien al momento de hacer una operación, porque enajenar barato puede ser contraproducente.
Como los peritos cobran un porcentaje sobre el avalúo, eso hace que las casas y demás inmuebles se encuentren sobrevaluados, lo que para las autoridades recaudatorias, es bueno, no así para vendedores y compradores.
Los municipios exigieron el avalúo, porque anteriormente los valores eran irreales, se pactaban más bajos para pagar menos impuestos, lo que no convenía a la autoridad, ahora siguen siendo irreales los valores por las discrepancias que hay entre los criterios de un perito y otro, pero ello les permitió tener más trabajo a los valuadores, encareciendo las escrituras porque esa valuación debe pagarla el comprador.
Ejemplificó que los inmuebles que rematan los juzgados a dos terceras partes del valor que obra en autos, pudiera pensarse que es un gran negocio, porque el costo es del 66%, se pensaba que era un buen negocio, pero como el fisco en todo está, “da la mordida de león”.
Sobre esa tercera parte (el 33 ó 34%, Hacienda aplica el 20%, sin deducción alguna, precisamente por la diferencia de valores, por esa contraprestación.
El municipio capital tiene un padrón de valuadores, sean ingenieros, arquitectos o corredores inmobiliarios y además cuenta con un área que verifica los avalúos cuando se va a pagar el ISABI, y según el criterio del personal a cargo, pueden rechazarlos, porque los avalúos que hacen son de escritorio, que son diferentes a los avalúos en campo, que son los que más se acercan a la realidad.
Orenday González comentó que hay asuntos con tres o cuatro valores diferentes, cuando debe haber uniformidad, sea para el pago de impuesto local o federal.
Consideró que en el caso particular, el municipio debe capacitar a su gente con el mismo criterio, debe tomar en cuenta los argumentos de los valuadores que hacen trabajo de campo.